dinsdag 13 juni 2023

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen moet bouwkwaliteit en -toezicht verbeteren

Verbetering van de bouwkwaliteit: daar moet de nieuwe Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) voor gaan zorgen. De Wkb wordt vanaf 1 januari 2024 in fasen ingevoerd.

De Wkb heeft drie doelen: verbeterde (borging van de) bouwkwaliteit, verbeterde positie van de consument en minder faalkosten, oftewel kosten die gemaakt zijn om onnodige fouten te herstellen. Ook verandert de rol van de omgevingsdienst bij bouwwerkzaamheden. Het toetsen van en het toezicht houden op de bouwkwaliteit wordt namelijk overgedragen aan een private kwaliteitsborger. Als omgevingsdienst controleren wij nog wel of de kwaliteitsborger gekwalificeerd is voor zijn werk en of de documenten die horen bij het bouwproject compleet zijn.

Wat is een kwaliteitsborger?

Tijdens het bouwen controleert de private kwaliteitsborger of alles gebeurt volgens de wettelijke regels. Ziet de kwaliteitsborger afwijkingen van het bouwplan tijdens de bouw, dan meldt de kwaliteitsborger dit bij de aannemer. Passen de afwijkingen niet binnen de wettelijke regels? Dan kan de kwaliteitsborger dit melden bij de omgevingsdienst. In ernstige gevallen kunnen wij de bouw stilleggen. Als het bouwwerk klaar is, moet de kwaliteitsborger een verklaring afleggen dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische eisen.

Gevolgklasse 1

Voor alle bouwwerkzaamheden die vallen onder gevolgklasse 1 moet u voordat u begint met bouwen een kwaliteitsborger inhuren. De kwaliteitsborger moet geheel onafhankelijk zijn van het bouwproject en mag dus op geen enkele manier betrokken zijn bij bijvoorbeeld het ontwerp, de levering of advisering van het bouwproject.

Wat verandert er voor opdrachtgevers?

Naast de introductie van de private kwaliteitsborger veranderen er nog een aantal zaken:

De aannemer is altijd aansprakelijk voor de gebreken die zijn veroorzaakt. Als klant kunt u de aannemer dwingen om deze gebreken te verhelpen, ook wanneer u gebreken later ontdekt.
De aannemer is verplicht om de klant op de hoogte te stellen over hoe deze wel of niet verzekerd is tegen faillissement, schade en gebreken.
Als klant heeft u de mogelijkheid om de laatste 5% van de aanneemsom onder te brengen in een depot bij de notaris. Onder de Wkb keert de notaris het openstaande bedrag alleen uit wanner u aangeeft dat de gebreken verholpen zijn.

Omgevingsvergunning

Wanneer u bouwplannen heeft, zoals het verbouwen van uw woning of het bouwen van een schuur, heeft u in veel gevallen een omgevingsvergunning nodig. Deze vergunning bestaat op dit moment uit twee onderdelen:

Een toets op de bouwtechnische kwaliteit.
De omgevingsdienst toetst of uw bouwplan veilig en sterk genoeg is om te kunnen gebruiken waarvoor het bedoeld is.
Een toets op de ruimtelijke kwaliteit.
De omgevingsdienst toetst of uw bouwplan past binnen de omgeving. Hiervoor gelden vaak regels over wat u mag bouwen en hoe u een bouwwerk mag gebruiken op basis van het bestemmingsplan. Ook gelden er vaak regels over het uiterlijk van bouwwerken op basis van welstandseisen, zodat een bouwwerk past binnen de omgeving.

Met de komst van de Omgevingswet en Wkb veranderen de regels voor het bouwen. Voor veel bouwplannen is er straks geen vergunning meer nodig voor de bouwtechnische activiteit. U moet hiervoor dan een melding doen. De toets op de bouwtechnische kwaliteit wordt gedaan door een private kwaliteitsborger. Door een melding te doen van uw bouwplan controleert de omgevingsdienst straks alleen nog of u een erkende kwaliteitsborger heeft ingeschakeld en welke methode de kwaliteitsborger gebruikt voor het toezicht op uw bouwplan.

Let op! Voor veel bouwplannen is nog wel een omgevingsvergunning nodig voor het toetsen van de ruimtelijke kwaliteit van uw bouwplan. Heeft u hiervoor geen vergunning? Dan kan de omgevingsdienst handhavend optreden. Om dit te voorkomen raden wij u aan om een vergunningencheck te doen voordat u gaat bouwen. Dit kunt u doen in het Omgevingsloket.

Wat betekent de Wkb voor aannemers?

Als aannemer moet u de opdrachtgever informeren op welke wijze u verzekerd bent tegen faillissement, schade of kwaliteitsgebreken. Verder bent u als aannemer altijd aansprakelijk voor de gebreken die u veroorzaakt. Ook al worden deze gebreken in een later stadium ontdekt. De gebreken moet u verhelpen.
U bent verplicht om de opdrachtgever te waarschuwen voor bouwfouten. Met de Wkb wordt de waarschuwingsplicht verzwaard. U moet voortaan de waarschuwing schriftelijk doen en deze moet duidelijk zichtbaar en begrijpelijk zijn voor de opdrachtgever.
De klant heeft de mogelijkheid om de laatste 5% van de aanneemsom onder te brengen in een depot bij de notaris, totdat het zeker is dat het bouwwerk correct is opgeleverd. Komen er toch gebreken aan het licht, dan kan de klant dit gedeelte achterhouden totdat de gebreken verholpen zijn. U kunt schriftelijk aan de klant en de notaris vragen of de 5% kan worden uitgekeerd. Als de klant niet binnen 3 maanden reageert, mag de notaris het geld overmaken. Ook als de klant hier geen toestemming voor heeft gegeven.
Onder de Wkb moet u als aannemer de bouwwerkzaamheden nauwkeurig documenteren. Zo moet u een consumentendossier bijhouden. De kwaliteitsborger houdt een dossier bevoegd gezag bij dat aan de omgevingsdienst moet worden overgedragen. Voor dit dossier moet u in overleg verschillende foto’s en documenten aanleveren. Het doel van beide dossiers is dat u als aannemer tijdens de bouw uw eigen werk controleert en dit vastlegt.